時間就如同白駒過隙般的流逝，我們的工作與生活又進入新的階段，為了今后更好的發(fā)展，寫一份計劃，為接下來的學習做準備吧！大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的計劃嗎？以下我給大家整理了一些優(yōu)質(zhì)的計劃書范文，希望對大家能夠有所幫助。
新樓盤銷售工作計劃篇一
一、行業(yè)競爭概況
目前溫州地區(qū)內(nèi)衣行業(yè)形成以曼妮芬、嘉莉詩、美思、水中花、依之妮等為代表的品牌格局。但是伴隨以黛安芬、安利芳為代表的國外洋品牌進入中國，日趨了解消費者的習性，已從培育市場到引導市場的轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)了一批忠實的消費群，占據(jù)著高端消費市場的大量市場份額。但沒有哪一品牌市占率在10以上。
二、企業(yè)概況
奧莉服飾有限公司是一家由外銷轉(zhuǎn)型為內(nèi)銷的服裝企業(yè)，公司主導服裝品牌是奧麗儂，該品牌是一、二線之間的中高檔品牌，主要目標消費者群體為收入較高的白領階層。奧莉服飾是典型的研發(fā)、設計、營銷型的公司。
公司在溫州地區(qū)主要優(yōu)勢是消費者品牌認知度較高，銷售團隊管理相對完善，劣勢主要是服裝庫存積壓問題較為突出。
三、銷售目標
基于對市場的分析與預測，制定了溫州地區(qū)奧麗儂服飾銷售目標的各項指標：
1、品牌浙江地區(qū)年度銷售總額計劃達成200萬元;
2、銷售額增長率預計為21.6%;同比增長29%;
3、品牌預計實現(xiàn)毛利率32%，達成毛利潤64萬元;
4、從目前的市場占有率看，從目前的3.5%增長到6.5%;
5、品牌渠道覆蓋率的各項指標：全市縣級以上品牌代理商達到10家以上，品牌加盟店達20家以上(包括網(wǎng)絡店鋪和銷售公司)，自營終端店增加到10家;
四、銷售配額分配
按照公司區(qū)域劃分慣例分配不同銷售區(qū)域的年度銷售配額：
甌海、龍灣、鹿城三區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，預計下半年實現(xiàn)銷售收入100萬元;
樂清、永嘉等縣級地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，預計下半年實現(xiàn)銷售收入50萬元;
瑞安、蒼南等縣市市場統(tǒng)一規(guī)劃，預計下半年實現(xiàn)銷售收入50萬元。
五、銷售策略重點
年度銷售計劃除最終銷售額作為業(yè)績以外，還要考慮以下重點：
1、品牌市場建設的一大重點是探索并形成成熟的渠道管理模式，提高渠道運營效率，尋求本企業(yè)解決降低服裝庫存積壓的有效方法。
2、通過擴大廣告覆蓋，提高品牌宣傳的精準度來建立穩(wěn)定的品牌形象。
3、加大電子商務方面的投入，重點拓展網(wǎng)絡銷售渠道，與網(wǎng)絡代理商建立穩(wěn)定的合作關系。
六、銷售渠道建設
公司在發(fā)展前期尤為重視從區(qū)域重點是市場開始操作，以點帶面，以強帶弱，而溫州地區(qū)也是如此，市區(qū)為重點市場，周邊縣市為關注市場，而關注市場中分出潛力市場，以樂清和瑞安兩縣級市為代表。
此年度渠道建設的總路線依然是繼承以往路線，循序漸進，穩(wěn)打穩(wěn)扎，但更加總是網(wǎng)絡渠道的開發(fā)。
1、延續(xù)傳統(tǒng)渠道模式：商家----縣區(qū)代理-----終端
地區(qū)團隊應繼續(xù)不遺余力的開發(fā)區(qū)域內(nèi)重點市場，尋找可靠、有潛力的縣區(qū)代理商。同時深入了解代理商的資信水平，嚴格控制代理商的信用和資金風險。
2、加強“公司----終端”模式
對潛力市場以及市區(qū)重點市場的部分商場發(fā)展單店或連鎖加盟商。前提是嚴格執(zhí)行公司既定的連鎖加盟商資格審核標準，規(guī)范加盟程序。
同時銷售團隊協(xié)助公司營銷團隊做好連鎖加盟店的溝通及合作工作，協(xié)助公司對加盟商的業(yè)務聯(lián)系以及經(jīng)營指導等工作。
3、加強自營終端
在品牌建設發(fā)力階段擁有直營終端，有利于樹立品牌形象，掌握最直接的顧客需求與聯(lián)系客戶的紐帶，并及時調(diào)整產(chǎn)品方向和行銷策略。直營終端不要求數(shù)量多，但一定要精，要有代表性，能符合自己產(chǎn)品的市場定位，能反饋出自己品牌特性出來。
4、加快網(wǎng)絡渠道開發(fā)
為充分發(fā)揮電子商務的優(yōu)勢以支持企業(yè)發(fā)展，溫州區(qū)要保證對網(wǎng)絡渠道的重視和投入，支持和引導實體經(jīng)銷商建立網(wǎng)絡銷售店鋪，積極與成功電商銷售公司合作。
銷售團隊負責拓展網(wǎng)絡代理商，定期舉辦網(wǎng)絡代理商的交流會并對網(wǎng)商銷售貢獻做評估和分析。
七、招商政策
在公司招商政策規(guī)定的自主性范圍內(nèi)制定溫州地區(qū)招商政策，下面為新增部分:
1、低折扣
行內(nèi)許多二線品牌一般是3.2---3.8折，專賣4.5折，奧麗儂應該以3.0折招商、代理商可以4.2折招商，保證對專賣加盟店吸引力和市場的競爭力。
2、大額的廣告支持及高返利
行內(nèi)許多二線品牌一般的廣告支持為廠商各半且廣告費以貨品折錢而且力度不夠。
a.首批進貨達20萬元者給與4萬元的廣告支持(廣告形式的選擇與發(fā)布由公司負責)。
b.年銷售完成80萬者返利7%等。
3、高換貨率
一般的品牌換貨率為45天內(nèi)沒有補貨的產(chǎn)品可以100%調(diào)換，凡補單產(chǎn)品不與調(diào)換。銷售團隊可以規(guī)定重點市場內(nèi)的客戶在100天內(nèi)不管有沒有補貨100%換貨但凡特價產(chǎn)品不與調(diào)換。
八、廣告宣傳
廣告宣傳不再只追求覆蓋面，將更加重視傳播的精準度。
1、專賣店的形象建設
統(tǒng)一的、高質(zhì)量的專賣店形象，給能消費者帶來強烈的視覺沖擊力，以及產(chǎn)生深刻的記憶提高品牌附加值。這方面要求自己專賣店形象的設計上嚴格把關。
2.巡回演出(內(nèi)衣秀)
以巡回演出(內(nèi)衣秀)吸引媒體與消費者的眼球。奧麗儂要展示自己品牌的時尚性，宣揚內(nèi)衣時尚的趨勢，這對于自己品牌的塑造與招商起到至關重要的推動作用，同時會吸引區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡媒體的爭相報道。
3、參
與服裝交易會
九、前期準備
前期準備是市場開拓的先決條件這要求公司為業(yè)務人員提供高質(zhì)量的招商資料與行動目標。
1.招商手冊的完成。
2.招商政策(詳細的、合理的省、市級代理合同、專賣合同)
3.高質(zhì)量的圖冊。
4.業(yè)務人員的培訓(團隊凝聚力、行業(yè)知識、產(chǎn)品知識、談判技巧)
十、后期維護
市場維護包括開拓期的維護與穩(wěn)定轉(zhuǎn)型期的維護。要求對奧麗儂重點市場客戶要有選擇性，而且要求代理商一定要嚴格執(zhí)行公司的政策，對終端一定要嚴格要求特別是縣級級以上地區(qū)自己品牌專賣店形象的設計上等要嚴格把關，包括：店面位置、營業(yè)面積、門頭招牌、形象墻的設計、pop的布置、產(chǎn)品的陳列、開業(yè)宣傳、員工素質(zhì)及自己品牌產(chǎn)品的比列等。
1協(xié)助代理商完成招商計劃 ，督促代理商實施宣傳工作。
2.督促代理商經(jīng)常的補充貨品增加銷售，積極協(xié)助其處理不良產(chǎn)品最大限度的減少換貨率減少公司庫存壓力。
3.公司業(yè)務員的定期巡場，特別是終端的詳細資料(以備公司后期接管防止資源流失)及競爭品牌的動向等。
4.季度的全國性的促銷計劃與實施等。
十一、營銷團隊建設
根據(jù)溫州區(qū)域的銷售目標，團隊成員總計12人，其中2名負責加盟連鎖店，2名負責大賣場，2名負責網(wǎng)絡渠道開發(fā)，2人負責業(yè)績考核。
十二、規(guī)章制度建設
在品牌創(chuàng)立并趨于成熟的階段， 溫州地區(qū)銷售團隊要在公司下列規(guī)章條例基礎上細化、完善。
a、銷售人員管理條例
b、 加盟店管理條例
c、營業(yè)員管理條例
d、銷售渠道的銷售政策的制定。諸如退換貨的條件，返利，獎勵，懲罰政策，銷售渠道的價格管理。
具體細則，可先制定出草案，在實施過程中總結(jié)完善，并應密切注意業(yè)界領先者、競爭對手、追隨者的動向，采取相應的對策，也要隨時觀察市場動態(tài)，消費者動態(tài)，隨時修正不合時宜的計劃。
十三、銷售人員培訓
(一)培訓目標
1、提高銷售效率：經(jīng)過培訓可提高銷售效率，同時降低銷售成本。
2、加強自我管理：銷售人員必須組織和分配時間以取得銷售的成功。
3、增強士氣：目標不明是士氣低落的重要原因，因此，銷售培訓計劃必須要讓受訓者明確他們在企業(yè)和社會的目標。
4、促進溝通：培訓能使銷售人員明確為企業(yè)提供顧客和市場信息的重要性，并且了解這些信息是如何影響企業(yè)銷售業(yè)績的。
5、改善顧客關系：能幫助受訓者明確建立與保持良好顧客關系的重要性。
(二) 培訓內(nèi)容
銷售人員培訓計劃中的主要問題應隨銷售人員的構成、行業(yè)類型和相關的環(huán)境因素而變化。針對一線銷售人員的培訓一般應集中在以下幾方面：
1、銷售技能和推銷技巧的培訓：包括推銷能力、談判技巧，如重點客戶識別、潛在客戶識別、接近客戶的方法、顧客服務、應對反對意見等客戶異議、達成交易和后續(xù)工作、市場銷售預測等等。
2、產(chǎn)品知識：具體內(nèi)容包括：本企業(yè)所有的品牌、產(chǎn)品屬性、可變性、品牌理念等方面的知識。
3、競爭知識：具體包括：了解競爭對手的產(chǎn)品、客戶政策和服務等情況，比較本企業(yè)與競爭對手在競爭中的優(yōu)勢和劣勢等。
4、企業(yè)知識：具體包括：企業(yè)政策，例如企業(yè)的報酬制度、企業(yè)規(guī)定的廣告、產(chǎn)品運輸費用、產(chǎn)品付款條件、違約條件等內(nèi)容。
(三 )培訓方式
培訓方式力求多樣化并追求投入與收益的相對最優(yōu)。主要通過課堂培訓、現(xiàn)場培訓、個案研討法、角色扮演法、戶外活動訓練法等展開。
(四) 師資配備
1、企業(yè)內(nèi)部培訓專家：企業(yè)內(nèi)部專職的培訓人員，他們負責管理和協(xié)調(diào)企業(yè)的銷售管理部門以及建立銷售機構的培訓和開發(fā)計劃。
2、企業(yè)銷售人員：一般選擇企業(yè)高級銷售代表。
3、銷售經(jīng)理：了解銷售人員的弱點并非常了解行業(yè)和產(chǎn)品特點，效果較好。
4、外部培訓專家：可以是銷售培訓的專業(yè)顧問，也可以是著名商學院銷售學科方面的資深講師。
十四、報酬與激勵
以下三點作溫州銷售團隊薪酬激勵體系的補充：
1、績效工資占員工標準工資的50%。績效工資與員工的績效考核成績掛鉤，用來考核員工銷售任務計劃內(nèi)的銷售任務、貨款回籠、銷售費用控制、產(chǎn)品品種結(jié)構、信息收集工作的完成情況。
績效工資分為月度績效工資和年度績效工資，月度績效工資占考核工資的20%，年度績效工資占考核工資總額的80%。
2、公司同時通過直接激勵政策控制員工的銷售費用使用，對于超標部分的費用，公司將在年終核算時將相應數(shù)額在員工的績效工資和獎金中扣除;
3、對于員工節(jié)約的費用，公司將提取員工費用節(jié)約額的70%作為費用節(jié)約獎金發(fā)放給該員工。
十五、費用預算
團隊年度各項費用以銷售預算為基礎，力求實現(xiàn)銷售費用的最有效使用。費用預算也是團隊評價營銷人員工作績效的標準和依據(jù)，
細化為項目費用，包括銷售過程中的廣告費用、人員推銷費用、促銷費用、物流管理費用等。
總費用:150萬元
項目費用：銷售網(wǎng)絡建設70萬元;
廣告策劃活動、促銷活動30萬元;
銷售團隊建設 30萬元;
物流管理費用10萬元;
其他10萬元
十六、總結(jié)
當然，好的計劃只是市場拓展的第一步，重要的還是計劃的執(zhí)行，市場拓展的效率80%來自執(zhí)行力。市場拓展不是孤立存在的它依賴于企業(yè)的管理水平、營銷隊伍的凝聚力、營銷人員的溝通能力、產(chǎn)品質(zhì)量、設計水平等企業(yè)成功的諸多因素。因此，加強內(nèi)部的管理才能使自己品牌騰飛。
新樓盤銷售工作計劃篇二
按照公司對20__年銷售工作的總體安排，銷售部全體員工繼續(xù)以“嚴、細、實”為目標，全面提高內(nèi)部管理水平，使銷售工作取得了進一步的發(fā)展，為公司穩(wěn)起向好的發(fā)展做出了積極的貢獻。產(chǎn)品銷售遍布石家莊及其周邊十余個縣市，以過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)的售后服務贏得了廣泛的市場認可，有效推動了石家莊地區(qū)新型墻體材料的發(fā)展，促進了淘汰落后產(chǎn)能和產(chǎn)品上檔升級。
但同時，我們的工作中也存在著一些問題與不足，我們將在今后工作中查找總結(jié)，不斷完善。
一、上半年的工作及指標完成情況：
1、20__年底市場范圍：石家莊及鹿泉、正定、平山、井陘礦區(qū)、靈壽、新樂、辛集、欒城、藁城、趙縣、晉州、新樂、無極、行唐14個縣市。20__年初至今我公司產(chǎn)品又打入保定阜平市場，晉州、新樂市場在原有基礎上也取得了更大的市場份額。
2、在第一季度銷售淡季，我們未雨綢繆，與客戶商談讓客戶多備貨，這樣可以錯開發(fā)貨的高峰期，保證了我們上半年4、5月份高峰期的發(fā)貨量，而且為完成全年的任務打下了堅實的基礎。在保證銷量的情況下，我們根據(jù)市場逐步的提高了價格，由年初的0.4元/塊提高到現(xiàn)在的0.44元/塊，現(xiàn)平均單價已達到0.412元/塊，超出了公司給我部門下達的任務。
3、加強與各地墻改部門的關系，定期由部門主管帶隊去各地墻改辦回訪，及時了解市場動態(tài)，尤其是晉州、新樂地區(qū)墻改部門對我公司的支持力度不斷加大。
4、堅持每周例會制度，每周都對上周的銷售情況做總結(jié)，對下周工作做計劃，合理的安排工作，解決內(nèi)部問題。為了銷售的提高我們共同找問題，想方法。
5、強化內(nèi)部管理，精細人員分工，使車隊與內(nèi)勤的手續(xù)更加簡潔、明了、規(guī)范，使賬目更加清晰，提高效率，減少失誤。及時更新內(nèi)勤及車隊人員的綜合考核制度，提高人員素質(zhì)教育，加強銷售隊伍建設，改進、強化銷售手段，逐步實現(xiàn)控制市場能力。
6、參考20__年車隊車輛的變化，為了更好的保證我們高峰期的發(fā)貨量，我們定制了車隊車輛購車協(xié)議，上半年購車5輛，很好的控制了車輛難調(diào)配的問題，不僅保證了我們4、5月份高峰期的發(fā)貨量，還為今年車隊的整體環(huán)境作了有效的改善，為保證全年的發(fā)貨量作了準備。
7、今年我們加大了非承重的推廣力度，我們已經(jīng)去省標辦申請了石家莊地區(qū)的標準，目前正在辦理當中。已經(jīng)和石家莊市好幾個設計院加大了接觸，通過我們的努力鹿泉中醫(yī)院已經(jīng)使用了我們的產(chǎn)品，反應良好。晉州、新樂、平山等有幾個工地也在準備使用，銷售部所有人員正在積極的為新產(chǎn)品投入市場做著全面的準備工作。
9、打造一個團結(jié)、友愛、有能力、有方法的銷售團隊，我們更加細致的劃分了業(yè)務區(qū)域，各項程序嚴格的按照銷售管理辦法執(zhí)行，做到關系共享，互相幫助。將每一個客戶分別建立檔案虛心的接受客戶對產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務等問題提出的一些合理要求，整理備檔，為下一次合作做好提前準備，今年公司的回頭客比去年增加了5個，其中有兩個是石家莊較大的建筑公司。
13、指標完成情況：
發(fā)出kp1磚(一等)49487892塊 kp1
配磚6417348塊
非承重44678塊
合計55949918塊
平均單價 0.412元/塊
銷售收入2305萬元
回款：完成回款任務2468萬元，回款率137%。
二、下半年工作安排
1、嚴格按照銷售管理辦法中的各項規(guī)章制度去管理和要求去管每個人，做每件事。對于人員的調(diào)整、工作的調(diào)整，及時變更績效考評表，讓每個人都按規(guī)矩辦事。
2、繼續(xù)堅持每周的例會制度，對每周的工作情況進行總結(jié)及分析，對工作中的難點進行討論，集思廣義，共同想辦法、定措施，解決問題。
3、加強市場的控制，擴大銷售區(qū)域，下半年我們將對阜平、定州市場重點作為擴張區(qū)域，在用半年的時間將市場的占有率提高到50%使之成為我公司的又兩個重點市場，同時進一步鞏固與各地墻改辦的關系，使之為我服務。
4、隨著市場的發(fā)展，非承重產(chǎn)品將是我們必推產(chǎn)品，我們在保證kp1銷量的同時，下半年將加大非承重產(chǎn)品的銷售和推廣，計劃宣傳工作做到石家莊所以較大設計院，銷售量突破20__方，為公司產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型做準備。
5、加大我們的產(chǎn)品宣傳，打質(zhì)量品牌，樹品牌意識，開展與大開發(fā)商及建設相關部門聯(lián)誼活動，增進感情聯(lián)絡，進一步擴大公司的知名度。
6、隨正人員的成本越來越高、油價的不斷攀升，車隊的建設就是一個“穩(wěn)”字，我們將未雨綢繆，適應市場，不讓我們的銷售在這個環(huán)節(jié)拉后腿，反之成為我們與其它企業(yè)競爭的一個優(yōu)勢、一個亮點。
經(jīng)過三年多的磨合，銷售部現(xiàn)在已經(jīng)越來越成熟，在應對突發(fā)情況時體現(xiàn)出了一個優(yōu)秀的團隊應有的水平。銷售部全體員工堅信，在公司領導的大力支持下，在銷售部全體員工的共同努力下，我們將繼續(xù)內(nèi)抓管理、外拓市場，有信心、有決心一定能夠圓滿完成全年的銷售任務。
新樓盤銷售工作計劃篇三
一、業(yè)務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結(jié)，團結(jié)是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有深度的解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產(chǎn)知識的不夠解，在新年之后，對項目的學習，對房產(chǎn)知識的解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質(zhì)的提升
銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。201x年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的*和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標!我會和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點開始，邁向成功!
新樓盤銷售工作計劃篇四
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關系，是指導和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容;在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
應找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術的確立。
四、目標
此時，公司已知道問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
?各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
?各個目標應保持內(nèi)在的一致性。
?如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服務：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發(fā)：增加25%的費用以根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的解，并監(jiān)視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。
八、控制
計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達到目標的部門。
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