方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的方案呢？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇一
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷的補(bǔ)充:當(dāng)前，茶行業(yè)的營(yíng)銷模式仍是以傳統(tǒng)營(yíng)銷模式為主導(dǎo)，即以實(shí)體店面為依托，以產(chǎn)品為媒介尋找目標(biāo)顧客。相比于傳統(tǒng)營(yíng)銷，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷因網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)使得茶企能接觸到更多的買賣雙方，供需信息也會(huì)在最短的時(shí)間里溝通獲得，這就彌補(bǔ)了傳統(tǒng)營(yíng)銷的地域性缺陷。
經(jīng)營(yíng)目標(biāo):擴(kuò)大產(chǎn)品知名度+提高市場(chǎng)占有率+網(wǎng)絡(luò)直銷經(jīng)營(yíng)理念:高端走文化->;中端走時(shí)尚->;低端走健康
1)網(wǎng)站建設(shè):我們根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)以及公司悠久的茶文化，以客戶為中心設(shè)計(jì)專業(yè)茶藝經(jīng)營(yíng)性網(wǎng)站，吸引潛在的客戶，使客戶充分挖掘網(wǎng)站的信息，做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷導(dǎo)向的網(wǎng)站優(yōu)化，提高網(wǎng)站的質(zhì)量、可信度和知名度。
2)在阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、中國(guó)制造網(wǎng)、買麥網(wǎng)和淘寶網(wǎng)等電子商務(wù)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售并實(shí)現(xiàn)互聯(lián)。
3)通過博客、微博、論壇、郵件平臺(tái)充分挖掘忠實(shí)、潛在的顧客群。
4)借助淘寶網(wǎng)、拍拍等非常巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)來推廣將成為c2c電子商務(wù)的一次新的嘗試;我們通過對(duì)商業(yè)的全方位理解。
5聯(lián)合團(tuán)購網(wǎng)站拉手團(tuán)購美團(tuán)網(wǎng)糯米網(wǎng)58團(tuán)購窩窩團(tuán)24券等，組織大型的團(tuán)購活動(dòng)，借助各大團(tuán)購網(wǎng)站固有的客戶群去做營(yíng)銷。
6通過新的支付方式宣傳推廣支付寶財(cái)付通易寶支付快錢等，開通多渠道的支付方式，方便網(wǎng)友支付。
7建立多方面的問答咨詢帳號(hào)，如百度的問答百度的知道騰訊的soso搜狗等搜索資源
8產(chǎn)品的建議:中小企業(yè)在從事網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中，要整合行業(yè)的現(xiàn)狀和行情!任何時(shí)候“物美價(jià)廉”都是我們從事網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)該遵循的永久法則。如何整理出一套適合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的產(chǎn)品價(jià)格策略，是影響后期銷售的重要環(huán)節(jié)之一。其次，產(chǎn)品的數(shù)量要中而不乏，寥寥無幾的產(chǎn)品并不引起人們太大的興趣!
1、競(jìng)價(jià):百度和谷歌競(jìng)價(jià)，尤其在茶葉旺季時(shí)更須加大投大，阿里和淘寶直通車也適當(dāng)投入。
2、博客和論壇、貼吧等:比如打開百度空間和新浪博客，信仙茶業(yè)建了幾十個(gè)不同類型的博客，并且互加好友和圈，以此人氣來吸引更多的茶友加入，在論壇方面，諸如由某員工負(fù)責(zé)發(fā)表原創(chuàng)主題，另外的員工利用空閑時(shí)間跟貼，使得貼子不下沉。
3、qq群和公會(huì):這里并不是群發(fā)茶葉廣告，而是在qq群空間發(fā)表文章，不一定是與茶相關(guān)的文章，具體看群的性質(zhì)，也可能與群介紹無關(guān)，另外游戲公會(huì)，玩家眾多，消費(fèi)能力也高，比如信仙茶業(yè)在九維武林英雄游戲，加了很多公會(huì)，有公會(huì)成員要買茶葉者，直接購買或者介紹來的，信仙均以游戲黃金幣返利玩家等等方式，讓玩家玩游戲也能賺錢。
4、網(wǎng)站群:信仙現(xiàn)在還保持有四五十個(gè)茶葉相關(guān)網(wǎng)站，這些網(wǎng)站有的用來做競(jìng)價(jià)，但更多的是用來增加搜索度，網(wǎng)站名不相同，聯(lián)系方式也不相同，因此能滿足不同買家甚至是老客戶的搜索需要，往往有訪問者搜索到不同網(wǎng)站，表面上看似不同聯(lián)系人，但實(shí)際上卻有很大可能是相同的供應(yīng)商，即信仙網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷部，遇到相同買家時(shí)，信仙也不道破，仍以新客戶對(duì)待同一買家。
5、電子雜志:制作電子導(dǎo)購書，茶葉專業(yè)知識(shí)期刊，購買收費(fèi)性的茶葉科技期刊以發(fā)表首發(fā)專業(yè)文章，這些電子雜志一旦被下載，也會(huì)無形中帶來潛在消費(fèi)。
6、在全國(guó)各大中小城市建立茶友聯(lián)絡(luò)站:五年來，信仙共建立了幾十個(gè)茶友聯(lián)絡(luò)站，雖然有很多聯(lián)絡(luò)站并非信仙所創(chuàng)建，但起碼也有認(rèn)識(shí)的網(wǎng)友在聯(lián)絡(luò)站里，這樣，一旦有舉辦茶友會(huì)活動(dòng)，信仙均能第一時(shí)間知道，并提供茶葉供交流，這樣帶來的訂單是最可靠的。
7其他推廣措施:因?yàn)榘俣仍趪?guó)內(nèi)的訪問量是最大的一個(gè)搜索引擎，伴隨著百度有啊，然后多花一些精力在營(yíng)銷上進(jìn)行創(chuàng)新。
8交換友情連接。目前每個(gè)人只能添加6個(gè)連接，所以要好好珍惜。大家通過交換連接
9、把自己開店鋪的事情告訴你所有認(rèn)識(shí)的朋友，也可以在自己的qq上留下地址，通過口碑的力量宣傳。
10、到一定的時(shí)間，有了些感想的時(shí)候，可以寫心情故事，這個(gè)也是在首頁里推薦，知名度又會(huì)增加許多。
11、學(xué)會(huì)抓住一切機(jī)會(huì)宣傳，可以看看別人求購的東西，如果正好和你賣的東東是一類的，那么可以給對(duì)方留言或者發(fā)站內(nèi)信箋。每隔一段時(shí)間就這樣做一次，保證你能收到良好的效果。
12發(fā)布網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)意廣告;
1、起好宣傳口號(hào)，盡量賣些自己有優(yōu)點(diǎn)的茶葉批發(fā)零售平臺(tái)。做到物美價(jià)廉的感覺，帳務(wù)好宣傳語句。
2、盡可能多的在淘寶和許多其他論壇發(fā)言，多發(fā)好文章，讓別人對(duì)你有印象(簽名檔一定不要忘了)，同時(shí)也愿意點(diǎn)擊你的店鋪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。在網(wǎng)上開店鋪，應(yīng)保證充足的上網(wǎng)時(shí)間，及時(shí)回答買家對(duì)你商品的提問
3、隨時(shí)增加新貨，讓人有的看，不會(huì)覺得厭煩。
4、隨時(shí)保證你的店鋪里有一件商品是一元起拍的，這一招非常靈，能在短時(shí)間內(nèi)聚集人氣。
5、建議拍實(shí)物照片，手頭應(yīng)該有個(gè)差不多的數(shù)碼相機(jī)(至少200萬像素)。照片拍完后，在photoshop里簡(jiǎn)單處理一下，比如適當(dāng)增加對(duì)比度，調(diào)節(jié)亮度。大小控制在80k以內(nèi)，圖片盡可能大，讓買家能看清楚細(xì)節(jié)。
6、對(duì)于賣家來說，最好每個(gè)商品都同時(shí)使用支付寶。你最好有一張工行的卡，這樣收錢最快。我已經(jīng)成功使用好幾次支付寶，盡管它沒有買家直接匯款給你那么快，但是你給了買家以更大的信心。從而提高了你的信用度。
7、對(duì)于在淘寶里發(fā)現(xiàn)的問題，最好隨時(shí)到建議廳去發(fā)帖提建議和意見，淘寶好，我們也好，對(duì)不對(duì)?
8、加入你所在城市或者其他的商盟，大家在一起交流，活動(dòng)，對(duì)自己的知名度很有好處。前幾天北京商盟團(tuán)拜聚會(huì)，我負(fù)責(zé)拍照片，后來帖的文章被放到淘寶首頁，并且在聯(lián)盟里也置頂。這就是個(gè)好的方式?？傊?，想想自己的擅長(zhǎng)是什么，然后充分地發(fā)揮它。
9、最后想說的是，你辛苦地開店鋪，卻也總會(huì)碰到傷心的事情，比如差評(píng)。每個(gè)人都有自己的性格，有挑剔的買家，也有豪爽的買家。如果碰到了挑剔的買家，不要說自己倒霉，因?yàn)槟憧梢詮呐c他(她)打交道中學(xué)到很多東西。;我覺得這個(gè)差評(píng)，首先在邏輯上并非一定是惡意的。因?yàn)檫@個(gè)差評(píng)的主要內(nèi)容還是在交易的時(shí)間上。每個(gè)買家對(duì)交易的速度要求不一樣，可能這位客戶就是一位在這方面非常挑剔的人。但是他是買家，就是上帝。付了錢，他就有權(quán)利對(duì)這個(gè)服務(wù)做出自己的價(jià)值判斷(只要不是極其無理和不客觀的)。
10。我們通過對(duì)商業(yè)的全方位理解，對(duì)目前市場(chǎng)做可行性分析報(bào)告，并從中加以創(chuàng)新，制作適合企業(yè)營(yíng)銷的策劃方案。
11網(wǎng)絡(luò)選擇面十分廣闊，借助這一平臺(tái)，可謂商機(jī)無限?！卑蚕畔刹枞~有限公司總經(jīng)理林建動(dòng)說。在網(wǎng)上，茶客、茶商可以任意選擇茶葉批發(fā)商，同樣，批發(fā)商也可以在茫茫網(wǎng)絡(luò)中尋找一線客戶，購銷雙方很容易形成最佳良性互動(dòng)。
跟別的網(wǎng)上銷售商靠qq網(wǎng)聊，大海撈針式的尋找客戶不一樣，林建動(dòng)選擇主動(dòng)出擊，鉆進(jìn)各大中小城市的茶葉市場(chǎng)網(wǎng)站，篩選出比較理想的茶店，再通過qq或電話交流?！耙粋€(gè)茶葉市場(chǎng)我們會(huì)選擇100家茶店進(jìn)行交流，再篩選10家左右寄送茶樣，最少達(dá)成一家，這是我們的目標(biāo)?！绷纸▌?dòng)對(duì)自創(chuàng)的“100:10:1”網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式頗為滿意。這樣的營(yíng)銷模式，花上一個(gè)月時(shí)間，基本可以建立良好的銷售關(guān)系。由客戶帶動(dòng)，很快形成客戶圈。林建動(dòng)介紹說，今年，就有個(gè)武漢客戶趕來安溪考察的同時(shí)，還帶來二十人的茶商團(tuán)隊(duì)，客戶源一下子就打開了
12做網(wǎng)上生意，最講究的是信譽(yù)。信仙茶業(yè)首創(chuàng)頂級(jí)零風(fēng)險(xiǎn)購茶服務(wù)，3w服務(wù);一是無理由，顧客退換茶無須理由;二是無風(fēng)險(xiǎn)，退換茶來回郵費(fèi)全部由信
仙茶業(yè)公司承擔(dān);三是無期限，退換茶不是七天內(nèi)，隨時(shí)都可以。起初跟客戶談生意，通過對(duì)話交談，雙方各自有了誠意，林建動(dòng)就給目標(biāo)客戶寄出茶樣，再運(yùn)出
3000-5000元貨量試探性地小額度交易，最后逐漸鋪開、擴(kuò)大?！拔覀冋嫘母痪€茶商做生意，來一個(gè)成一個(gè)，沒出現(xiàn)過溜號(hào)。”林建動(dòng)顯得很自信。林建動(dòng)告訴記者，從他接觸網(wǎng)上售茶開始，有個(gè)新疆客戶一直跟他做交易，每年都有十幾萬交易額，雙方真正建立起互相信 任的交易關(guān)系。
13茶業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷顧問
如今網(wǎng)絡(luò)購物已經(jīng)成為當(dāng)下的一種生活時(shí)尚。而各個(gè)行業(yè)都在爭(zhēng)前恐后的進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷之所以興起，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)技術(shù)快速發(fā)展。越來越多的人喜歡通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交易，這樣大大推動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的發(fā)展。茶葉作為一種大眾消費(fèi)品也開始步入網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷軌道。目前，雖然網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在整個(gè)茶葉營(yíng)銷中所占的市場(chǎng)份額比例不高，但網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷作為嶄新的營(yíng)銷手段，如能合理、充分利用將大有可為。早在20xx年，隨著茶葉激進(jìn)實(shí)體終端店數(shù)量的劇增和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的日趨幼稚，為節(jié)約經(jīng)營(yíng)利息，減少人力、財(cái)力、物力的投入，大量中小企業(yè)和廣大茶農(nóng)為擴(kuò)大銷路、增加收益，開始搭建茶葉網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，
14誠信問題大大限制了茶葉網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的發(fā)展，使得茶葉網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的體系很不健全。茶葉的口感因人而異，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷不能通過現(xiàn)場(chǎng)品茶的方式來選擇，使得茶葉網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷面臨的難度加大。
15無理由退貨打破網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷藩籬
有舍才有得。如此周到的售后服務(wù)與站在顧客角度將心比心的營(yíng)銷方式，成功地打破了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中的猜疑與隔閡，將低成本的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有效地推進(jìn)到現(xiàn)實(shí)層面交易的信任程度。
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇二
提升超華目前在市場(chǎng)上的知名度，影響力。
收集電動(dòng)三輪車這個(gè)行業(yè)十家以上大型電動(dòng)車企業(yè)，調(diào)查了解該廠電動(dòng)三輪車裝配的是哪個(gè)廠家生產(chǎn)的電機(jī)。然后再仔細(xì)勘探該廠門口大門的方向的對(duì)面（隔路）是否有空間裝配廣告牌，或者對(duì)面是民房那就最好，圍墻也能夠。
1、這些大廠大都是僅靠路邊的，如果在該廠對(duì)面得空地上立廣告牌，首先就是路政部門肯定不允許還要罰款。但是我堅(jiān)信沒有辦不成的事情，一方面花點(diǎn)小錢，另一方面在自己的廣告牌上加上一些超華提醒：“警示司機(jī)注意安全駕駛，愛護(hù)路邊花草”等公益宣傳字句。這些字句占不了多大空間但是卻給了這些路政部門不能清除掉的理由。
2、民房就稍微好辦一點(diǎn)，買點(diǎn)禮品，或者給點(diǎn)錢說明來意，就差不多搞定了。選取一面最為適宜的位置墻或者空地（主家甘愿同意，不同意再軟磨硬泡，實(shí)在沒招再給點(diǎn)甜頭嘗嘗就定能搞定）量尺寸為后面工作好開展。注：有必要在口頭上說明只允許我們這一家放在這個(gè)位置，不容忍后者掠奪。需要的話簽訂合同常年租憑下來也能夠。
3、如果是廠礦等企業(yè)圍墻，這就務(wù)必要下點(diǎn)功夫了。向門衛(wèi)等廠內(nèi)的工作人員打聽該廠老板的個(gè)人狀況，看這個(gè)老板喜好什么，喜歡品茶，送盒茶葉，是個(gè)財(cái)迷，送個(gè)財(cái)神爺，或者象征財(cái)富的裝飾品。是個(gè)文人，送兩本書、、、、、有“禮”行遍天下。
1、廣告版面務(wù)必統(tǒng)一設(shè)計(jì)根據(jù)場(chǎng)地狀況規(guī)格不同定尺寸選取什么樣的材料。
2、廣告版面設(shè)計(jì)務(wù)必選取三家不同的廣告公司設(shè)計(jì)，三選一。
3、版面資料必不可少就是務(wù)必要加一句超華自己的廣告宣傳口號(hào)！而且務(wù)必凸顯這個(gè)口號(hào)，這個(gè)口號(hào)的制定我能夠幫你斟酌參考！
4、版面的資料務(wù)必醒目，第一眼就明白這個(gè)是生產(chǎn)電機(jī)的企業(yè)名字叫超華！
人的購買行為有三個(gè)必經(jīng)過程：第一，明白了解；透過某種方式或者途徑明白該種產(chǎn)品的存在；第二，產(chǎn)生購買傾向；在某種必要的狀況下需要這種產(chǎn)品滿足自己的需要，而首先想到的是自己前邊已經(jīng)明白的產(chǎn)品也就是第一步?jīng)Q定后期的發(fā)展；第三，買賣交談下決定購買還是放棄。該廣告牌的豎立對(duì)自己包括企業(yè)都是百利而無一害，一方面去廠家訂貨參觀的經(jīng)銷商同行出來的第一眼看的就是這個(gè)廣告牌，久而久之肯定有意想不到的收獲。還有這個(gè)廣告牌還能夠當(dāng)做搖錢樹，這個(gè)位置能夠帶給給其他想打入這個(gè)廠家的供應(yīng)商做廣告，以收取費(fèi)用盈利！運(yùn)作得當(dāng)利潤(rùn)是很可觀的！
我最擔(dān)心和顧慮的一點(diǎn)就是如果廣告牌只要豎立必須會(huì)遭到給這個(gè)廠子供應(yīng)電機(jī)的電機(jī)廠家的抵觸，會(huì)采取一些不道德的破壞行為！所以這一點(diǎn)務(wù)必要思考周全，否則“大意失荊州”蟻穴潰堤！
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇三
由于今年天氣的因素，夏季時(shí)間比往年提前，入秋以后天氣也一直比較炎熱，從終端消費(fèi)上看，消費(fèi)者在入秋后仍然以消費(fèi)夏裝為主，到目前為止除了秋前款已經(jīng)銷售一段時(shí)間外，其他的秋裝才剛剛開始銷售，十一之后很多地區(qū)的氣候?qū)?huì)變冷，將進(jìn)入賣冬裝的季節(jié)，所以今年秋裝的銷售時(shí)間將比較短，對(duì)于銷售非常不利。為在十一期間促進(jìn)秋裝銷售，配合市場(chǎng)部各項(xiàng)促銷活動(dòng)，制定此推廣方案，以期在十一期間在終端營(yíng)造出促銷的氛圍，為銷售推波助瀾。
秋收
語出《千字文》“寒來暑往，秋收冬藏”利用古訓(xùn)作為秋裝促銷文案，以非常規(guī)的方式強(qiáng)調(diào)十一購買播牌是一件天經(jīng)地義的事，同時(shí)也體現(xiàn)播牌特有的文化氣息
1．禮品一：衣架（見圖）以衣架作為本次促銷贈(zèng)品，主要目的是體現(xiàn)播牌人性化的一面，播牌設(shè)想周到，因?yàn)槟阈绿砹艘恍┮路?，所以送你衣架，讓你沒有后顧之憂地可以去買自己的喜歡的衣服。另一個(gè)說辭就是：有了漂亮的衣服，你還要有漂亮的衣架才行。
2．禮品二：圍裙（見圖）本次推廣主題為“秋收”，“收”其實(shí)包含收衣服和收禮品的含義，“秋收”的第一聯(lián)想就是收獲季節(jié)的勞動(dòng)，但消費(fèi)者均為都市女性，因?yàn)橐饬x已經(jīng)轉(zhuǎn)換，但秋收時(shí)要用的圍裙卻仍有具有標(biāo)志性，所以，為凸顯“秋收”的主題概念，本次推廣活動(dòng)定制了一批圍裙作為促銷禮品。因?yàn)閲故悄軌驖B透到消費(fèi)者生活里面去的生活用品，所以，對(duì)于品牌的長(zhǎng)期推廣具有一定的滲透性意義。
（詳見十一活動(dòng)通知）
秋收國(guó)慶·中秋快樂
背景布前掛著許多衣架，衣架上掛著幾件衣服。（見圖）
活動(dòng)期間，店員均穿上圍裙。
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇四
冬季將至，寒風(fēng)來襲，人們對(duì)于飲品這詞已越來越陌生，需求量大幅度下降。據(jù)了解，泳館秋季銷量下滑嚴(yán)重，銷量?jī)H為夏季的四分之一不到。為盡快擺脫低銷量的困境，提升冬季飲品銷售額，進(jìn)而獲得更大利潤(rùn)，故針對(duì)泳館目前存在的問題，提出冬季營(yíng)銷推廣方案。
游泳館熱飲swot分析
優(yōu)勢(shì)：
1、 地理位置優(yōu)越。據(jù)了解，游泳館位于喜鵲廣場(chǎng)對(duì)面，周邊都是居民小區(qū)，往東、往北方向有二實(shí)小和實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
2、 潛在消費(fèi)群體相對(duì)集中。消費(fèi)冷、熱飲品的客戶集中在年輕群體。而游泳館周邊有居民區(qū)、廣場(chǎng)和中小學(xué)，換句話說，上班族、中小學(xué)生較多，對(duì)飲品的需求量大。
3、 避風(fēng)塘臺(tái)面裝修鮮明，給人以干凈、舒服之感，這在一定程度上會(huì)讓人產(chǎn)生對(duì)店內(nèi)產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)信任的感覺，有助于銷售。
4、 避風(fēng)塘品種較多，飲食搭配。不僅有飲品，還賣關(guān)東煮。
劣勢(shì)：
1、 店面內(nèi)置，不利于吸引顧客前往購買。避風(fēng)塘臺(tái)面位于泳館內(nèi)側(cè)，需進(jìn)館方可靠近觀看價(jià)格和購買。從心理學(xué)角度來說，假如柜臺(tái)直接靠近窗戶邊，潛在消費(fèi)群體很容易直接側(cè)視便了解飲品的種類及價(jià)格，在很短的時(shí)間內(nèi)就立即能夠確定是否需要購買產(chǎn)品。假如柜臺(tái)內(nèi)置，潛在目標(biāo)群體，尤其是視力不好的，需要走進(jìn)柜臺(tái)才能看清楚種類和價(jià)格。這會(huì)給潛在目標(biāo)群體一種心理壓力，認(rèn)為要是走上去了就非要買不可，否則很不好意思，結(jié)果索性不上前來，或者需考慮許久，很謹(jǐn)慎去抉擇，從而降低柜臺(tái)產(chǎn)品的關(guān)注度。
2、 缺乏有效地適應(yīng)季節(jié)變化及節(jié)假日的促銷活動(dòng)。這樣一來，對(duì)潛在目標(biāo)群體的吸引力便大打折扣，且與其他飲品店區(qū)別不大，缺乏新穎性。
3、 宣傳力度不夠，效果不佳。
機(jī)會(huì)：
1、 周邊飲品店不多。同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性相對(duì)較小。
2、 年輕人大多酷愛喝飲品，尤其是外出逛街、娛樂休閑時(shí)
3、 對(duì)于東阿的生活水平及消費(fèi)市場(chǎng)來說，避風(fēng)塘飲品的價(jià)格適中，容易被大眾接受。
威脅：
1、 東阿的天氣將日益寒冷下去，人們的需求量會(huì)大大降低，這對(duì)飲品市場(chǎng)來說，是一個(gè)大的考驗(yàn)。
2、 宣傳滲透問題。
鑒于以上對(duì)游泳館的熱飲具體存在問題的分析，我將采取一系列營(yíng)銷推廣策略，轉(zhuǎn)“中庸之
措”為“主動(dòng)出擊”，化不利為有利。冬季主打秋冬熱飲，通過促銷手段，隆重推出雙皮奶和奶茶，并吸引目標(biāo)顧客駐足，在館內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)，制造熱鬧的銷售氣氛，以便吸引更多的來往目標(biāo)顧客的關(guān)注，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的效果。
秋冬熱飲產(chǎn)品定位
十指連心，溫暖你心
定位闡述：
十指連心——說明熱飲是要用雙手捧著喝的
溫暖你心——用服務(wù)和真誠去打動(dòng)顧客，讓顧客在喝熱飲的同時(shí)，心里也覺得是溫暖的。
潛在目標(biāo)群體定位
進(jìn)泳館游泳的上班族、中小學(xué)生等
秋冬銷售主題
這個(gè)冬天不太冷，游泳館熱飲陣陣暖流驅(qū)趕嚴(yán)寒
營(yíng)銷策略
1、 現(xiàn)場(chǎng)促銷
目的：為了吸引泳館來往人們的關(guān)注，挖掘潛在目標(biāo)群體，且在館內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)形成良好的購買氛圍，進(jìn)而吸引更多人駐足消費(fèi)。
內(nèi)容：
推出“本期主打星”活動(dòng)，即精選出一款熱飲作為促銷，只能是顧客在館內(nèi)柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)購買，方可享受優(yōu)惠折扣，該款產(chǎn)品只售大杯，享受優(yōu)惠價(jià)格為：3元。目的是用一款主打熱飲的促銷來帶動(dòng)店內(nèi)其他熱飲的銷售。
a、一起時(shí)間擬定為一個(gè)月，但也可以根據(jù)銷售的效果而延長(zhǎng)該期飲品的銷售時(shí)間
b、“本期主打星”的選擇，可根據(jù)庫存具體情況而定，原則上遵循選擇主打星為價(jià)格在6-8元左右的熱飲，往日銷售量一般，偏弱的飲品。
c、無論是電話咨詢還是現(xiàn)場(chǎng)咨詢，一定要耐心、城市的'告知或者強(qiáng)調(diào)顧客“本期主打星”飲品必須要親自到現(xiàn)場(chǎng)購買才能享受銷售優(yōu)惠折扣，否則該款飲品原價(jià)銷售。
2、宣傳推廣
派發(fā)宣傳單
派發(fā)地點(diǎn)：
a、泳館門口
由前臺(tái)人員著工裝，在每天下午17:00前后，去門口停車區(qū)域派發(fā)，主要發(fā)沒有印有“贈(zèng)品”字樣的宣傳單頁，因?yàn)檫@部分人流動(dòng)性大，回頭客不多，故重點(diǎn)是想盡辦法讓他們駐足購買。而“本期主打星”的優(yōu)惠就能起到這個(gè)作用。可以附帶著推一下關(guān)東煮。
b、辦公樓、學(xué)校門口
中午時(shí)有針對(duì)性的派發(fā)，印有“贈(zèng)品”字樣的宣傳單頁，可根據(jù)具體情況派發(fā)多些。因該群體屬于相對(duì)穩(wěn)定的客源。
宣傳單內(nèi)容：
主題：這個(gè)冬天不太冷
廣告語：十指連心，溫暖你心
內(nèi)容：
即日起至11月22日（一個(gè)月內(nèi)）
本期主打星——xxx（配上圖片），館內(nèi)現(xiàn)售，大杯僅售3元！
宣傳單頁色調(diào)呈暖色調(diào)
注：
a、本期主打星的內(nèi)容通過字體顏色、大小、行距等方式區(qū)分開來，但要做到兩者均要鮮明。
b、以上活動(dòng)內(nèi)容的折扣和價(jià)格的數(shù)字，“贈(zèng)品”“館內(nèi)現(xiàn)售”的字樣均要用大號(hào)字，粗體顯現(xiàn)出來，引起顧客注意。
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇五
1．讓目標(biāo)消費(fèi)群在最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)知新產(chǎn)品的功能、效果，縮短新產(chǎn)品推廣期的時(shí)間長(zhǎng)度，盡快進(jìn)入成長(zhǎng)期，創(chuàng)造效益。
2．使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生試用的欲望，并逐步將其培育成品牌忠誠者。
3．提高品牌知名度和美譽(yù)度。
4．提高現(xiàn)場(chǎng)售點(diǎn)的產(chǎn)品的銷量。
5．鞏固通路經(jīng)銷商的客情關(guān)系，搶占通路、終端的高鋪貨，提升經(jīng)銷商的信心和積極性。
本次市場(chǎng)調(diào)查主要是為××電動(dòng)車上市推廣提供科學(xué)的依據(jù)。其調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方式及調(diào)查地點(diǎn)如下表所示。市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施情況表調(diào)查內(nèi)容
1．管理層深度訪談
2．營(yíng)銷人員小組座談或問卷調(diào)查
3．渠道調(diào)查：電動(dòng)車銷售渠道類型及特點(diǎn)，知名品牌的渠道政策
4．終端調(diào)查：電動(dòng)車銷售終端類型及特點(diǎn)，終端形象、終端陳列、終端導(dǎo)購、終端促銷活動(dòng)等5．經(jīng)銷商調(diào)查：經(jīng)銷商基本情況、代理品牌數(shù)量及銷售情況、對(duì)當(dāng)?shù)仉妱?dòng)車市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、是否有經(jīng)銷新品牌的計(jì)劃等
6．消費(fèi)者調(diào)查：對(duì)電動(dòng)車的認(rèn)識(shí)、熟悉的品牌、影響購買的主要因素等調(diào)查方式 深度訪談、問卷調(diào)查、小組座談走訪調(diào)查、二手資料等調(diào)查地點(diǎn) ________________________區(qū)域
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇六
同行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)是一種資源的競(jìng)爭(zhēng)，而異業(yè)廠家之間不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相互間的行業(yè)資源就有了交換共享的基礎(chǔ)，如面對(duì)同樣年齡層的消費(fèi)者，廠家之間的信息可以共享、渠道可以共享、營(yíng)銷方式等都有合作的可能。 異業(yè)合作，不同行業(yè)間的合作，從客戶群體考慮，雙方用戶群體的有所重疊，從資源和用戶群體方面考慮，異業(yè)合作是一種雙方資源共享，資源呼喚的一種合作，從而在市場(chǎng)氛圍和客戶群體擴(kuò)展上達(dá)成1+1＞2的效果；
咖啡館 婚紗影樓
主題餐廳婚慶公司
電影院
主題酒店
精品男裝店
1、 推廣渠道合作分兩類來進(jìn)行推廣模式：
一類，互惠互利，互相宣傳，會(huì)員共用，優(yōu)惠共享，針對(duì)性折扣和優(yōu)惠力度；
二類，充分利用合作商家的成交客戶，可提供專屬禮品給予贈(zèng)送，以達(dá)到吸引客戶到店的目的，必要時(shí)可以將貨品拿到合作商家進(jìn)行短期展示及講解；
2、 產(chǎn)品內(nèi)部合作
在產(chǎn)品內(nèi)進(jìn)行深度合作，如果合作公司有合適的場(chǎng)地，我公司可去合作公司開展沙龍。
3、 舉辦活動(dòng)合作
活動(dòng)相互合作，合作雙方在自己的宣傳活動(dòng)時(shí)，融入合作伙伴的產(chǎn)品或品牌進(jìn)行宣傳工作；例如優(yōu)惠券等
以上幾種活動(dòng)形式只是簡(jiǎn)單的幾種，多種活動(dòng)形式可以進(jìn)行多方位，多層面的整合合作；在合作方式和方面都可以進(jìn)行雙方，甚至是三方的合作；
方案推廣 海飛絲營(yíng)銷方案推廣篇七
改革開放二十多年來，我國(guó)的住房改革也不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。
房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。
本文針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的營(yíng)銷思路按照營(yíng)銷學(xué)中的產(chǎn)品(product)﹑價(jià)格(price)﹑渠道(place)、促銷(promotion)四個(gè)基本要素組合做出相關(guān)的分析。
一﹑我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的基本情況
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的浪潮逐步發(fā)展壯大起來的，雖然只有短短一、二十年的時(shí)間，但其勢(shì)頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
目前，隨著我國(guó)住房改革的深入，商品住宅開發(fā)投資迅速增加，個(gè)人購房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，20xx年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，比上年同期增長(zhǎng)29.7%(東部﹑中部﹑西部地區(qū)的增幅分別為27%﹑34.1%﹑42%)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅13.4個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資的23%，其中，商品住宅開發(fā)完成投資3400億元，增長(zhǎng)30.5%，占全部投資比重的70%。
商品住宅施工面積為5.1億平方米，增長(zhǎng)24.4%，其中，新開工面積2.3億平方米，增長(zhǎng)30.4%;竣工面積1.06億平方米，增長(zhǎng)17.2%;銷售面積1.04億平方米，增長(zhǎng)20.8%，個(gè)人購房比重達(dá)到93.9%，廣西﹑重慶﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅銷售面積增幅超過40%，遼寧﹑上海﹑浙江﹑山東﹑海南﹑黑龍江等省市銷售面積大于同期竣工面積。
商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)6.1%，其中商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)6.6%。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十多年的發(fā)展之后，已經(jīng)漸漸趨于成熟并顯現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭和廣闊的市場(chǎng)空間。
二﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵及其意義
所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針﹑目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)﹑外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境﹑資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)﹑促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。
從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。
它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。
目前，從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)低下，市場(chǎng)對(duì)社會(huì)資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會(huì)生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。
政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少資源浪費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就需借助市場(chǎng)營(yíng)銷的功能作用。
同時(shí)，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但其中許多經(jīng)營(yíng)理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對(duì)滯后。
在房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，這個(gè)問題同樣存在。
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就是因?yàn)槠錇槭袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場(chǎng)，按照市場(chǎng)需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，最終獲取利潤(rùn)或占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向﹑以交換為中心的理念，推向市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品都沒有到達(dá)消費(fèi)者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。
市場(chǎng)營(yíng)銷就是連接市場(chǎng)需要和住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。
三﹑房地產(chǎn)營(yíng)銷策略
由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大﹑不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷售難度比一般商品要大得多。
為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷策略。
由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營(yíng)銷理念和思路層出不窮。
比較有代表性的是1990年由美國(guó)的勞特朋教授提出的4c(即consumer﹑cost﹑convenience、communication)理論在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用。
它有悖于營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4p策略，將消費(fèi)者置于房地產(chǎn)營(yíng)銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價(jià)格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費(fèi)者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點(diǎn)。
許多房地產(chǎn)營(yíng)銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但筆者認(rèn)為，4c理論的理論根源與4p理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4p理論在實(shí)際操作中的發(fā)展與改良。
因此，本文仍將按照營(yíng)銷學(xué)中傳統(tǒng)的4p理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略進(jìn)行分析。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。
在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。
消費(fèi)者開始注意產(chǎn)品的本身。
目前購房者的經(jīng)驗(yàn)越來越多，日趨理性;違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問題及房?jī)r(jià)的問題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。
因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略﹑價(jià)格策略﹑營(yíng)銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。
(一)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略(product)
房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。
按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：
1﹑核心產(chǎn)品。
它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對(duì)購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形產(chǎn)品。
指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點(diǎn)﹑式樣﹑質(zhì)量等。
3﹑延伸產(chǎn)品。
它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。
目前的市場(chǎng)情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷不能單靠一個(gè)概念﹑一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。
因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。
由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線;真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。
在目前的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。
首先是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷。
目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷已經(jīng)由對(duì)單一的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷發(fā)展到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營(yíng)銷的高度上。
因?yàn)榇蠹叶家阎?，在日益激烈的市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌才是贏取持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)大、最持久的利器。
在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)﹑新世界集團(tuán)﹑新鴻基集團(tuán)等著名企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。
在同樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，“品牌”為什么就會(huì)比“產(chǎn)品”厲害?因?yàn)椤捌放啤笔怯歇?dú)特形象的、是有個(gè)性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。
而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。
人天生就是感情動(dòng)物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。
產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動(dòng)升華為品牌。
只有當(dāng)人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計(jì)者、生產(chǎn)者對(duì)產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識(shí)地賦予產(chǎn)品以人格化個(gè)性并外化為視聽覺形象時(shí)，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。
因此形象設(shè)計(jì)是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個(gè)性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標(biāo)消費(fèi)者的美好聯(lián)想和購買沖動(dòng)，才能讓消費(fèi)者不斷重復(fù)消費(fèi)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。
要在消費(fèi)者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)良好的品牌，從而建立起消費(fèi)者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。
其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營(yíng)銷
消現(xiàn)代社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展，消費(fèi)者特別是新時(shí)代成長(zhǎng)起來的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。
買房可謂一個(gè)家庭的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，一百個(gè)家庭有一百個(gè)選房原則。
開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個(gè)性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。
目前已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營(yíng)銷的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的營(yíng)銷思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價(jià)格確定、促銷方式等方面也獨(dú)具風(fēng)格，因而成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。
以最近大連市房交會(huì)上幾個(gè)銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟(jì)適用房的“錦華南園”“錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達(dá)90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的it特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營(yíng)造下都成為極具個(gè)性的特色化樓盤。
再次是消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。
隨著現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境污染的日益嚴(yán)重和環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。
購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價(jià)格是否便宜，而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。
他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒有污染源。
這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護(hù)為營(yíng)銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園。
現(xiàn)在有不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。
如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨(dú)辟蹊徑，提出“新加坡風(fēng)”的嶄新概念，摒棄了當(dāng)時(shí)眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中著力營(yíng)造其高達(dá)40%的綠化率。
隨后出現(xiàn)的“國(guó)貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營(yíng)銷理念熱銷樓市。
后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍(lán)色湖泊”，“中遠(yuǎn)兩灣城”和“盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場(chǎng)訴求點(diǎn)，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。
當(dāng)然，開發(fā)商同時(shí)要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點(diǎn)，不僅完全偏離了環(huán)保營(yíng)銷的軌道，還會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。
目前，盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時(shí)，有意無意地引入了綠色營(yíng)銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營(yíng)銷”。
它與綠色營(yíng)銷的區(qū)別在于，綠化營(yíng)銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實(shí)現(xiàn)形式也比較簡(jiǎn)單，一般以宅前綠化為主;綠色營(yíng)銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間(綠地、廣場(chǎng)、林蔭、道路、建筑小品等)營(yíng)造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間(朝向、層次、通風(fēng)、采光、干濕等)的營(yíng)造。
因此，綠化營(yíng)銷與綠色營(yíng)銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營(yíng)造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠(yuǎn)。
另外，單一的綠化營(yíng)銷量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，不利于市場(chǎng)多維度競(jìng)爭(zhēng)格局的形成，同時(shí)也不能滿足消費(fèi)者日益提高的對(duì)居住質(zhì)量多方位要求。
所以，單一的綠化營(yíng)銷還必須與區(qū)位營(yíng)銷、房型營(yíng)銷、物管營(yíng)銷進(jìn)行融合才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營(yíng)銷。
再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)銷。
當(dāng)代社會(huì)文化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力越來越大，建筑亦不例外。
項(xiàng)目選址對(duì)歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚(yáng)，對(duì)社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。
沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。
開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。
因此，開發(fā)商要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場(chǎng)——神牛廣場(chǎng)，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個(gè)雕塑都給人們一個(gè)美麗的傳說。
在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。
另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠(yuǎn)，地球變成一個(gè)村莊，人心卻越來越封閉。
廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，他們?cè)谶@一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當(dāng)樸實(shí)，卻又那么珍貴，讓我們久久回味。
另外，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。
現(xiàn)在不少開發(fā)商煞費(fèi)苦心，不僅在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營(yíng)造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營(yíng)銷方面作出的有益探索和成功嘗試。
(二)房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略 (price)
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。
掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。
在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價(jià)方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。
而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。
影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。
產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。
市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。
定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。
從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：
(1) 市場(chǎng)比較法。
將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較， 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。
(2) 成本法。
以開發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(3) 收益法。
將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
(4) 剩余法。
將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格
當(dāng)然，無論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。
在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。
開發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng);而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
2、定價(jià)比例
一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)為最好。
然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。
在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。
一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。
有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。
車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50%。
3、價(jià)格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。
直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式：(1)基價(jià)調(diào)整。
基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。
因?yàn)榛鶅r(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。
這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì);(2)差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。
每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來的。
但每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同并不一直是和我們?cè)鹊墓烙?jì)是一致的。
差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場(chǎng)對(duì)不同產(chǎn)品需求的強(qiáng)弱。
差價(jià)系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。
有時(shí)候一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十幾次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。
優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。
優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣;買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲(chǔ)藏室，購房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。
優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。
同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。
再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
(三)房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (place)
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。
直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%)，但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。
所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。
委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。
所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。
委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道;同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
20xx年9月，上?！扒嘀堋被▓@推出了全國(guó)第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法。
現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。
通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。
房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。
它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。
有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。
(四)房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (promotion)
房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。
通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。
1﹑廣告
廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。
房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。
房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。
房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。
利用印刷品進(jìn)行房地產(chǎn)廣告宣傳相當(dāng)普遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的主要手段之一。
報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體;(2)視聽廣告。
利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告;(4)現(xiàn)場(chǎng)廣告。
在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況;(5)信函廣告。
包括商品房目錄和說明書等。
根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。
2、營(yíng)業(yè)推廣
營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購買的各種措施。
多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。
營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。
開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。
另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。
目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。
3、人員促銷
房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。
人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。
當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。
促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu);及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
4、公共關(guān)系
房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。
公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
制造噱頭和危機(jī)公關(guān)
人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無償廣告。
這其中也包括危機(jī)公關(guān)。
針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。
建立與各方面的良好關(guān)系
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。
因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。
同時(shí)，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
四﹑結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。
房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。
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